Как принять квартиру в новостройке: полное руководство по приёмке жилья

 Покупка квартиры в новостройке — серьёзное вложение в будущее. Но радость от приобретения может омрачить некачественная сдача объекта. Разберём пошагово, как принять квартиру в новостройке, чтобы защитить свои интересы и избежать лишних трат на ремонт. В материале — экспертные рекомендации от портала novostroyrf.ru и подробный чек‑лист для самостоятельной приёмки.

Что значит приёмка квартиры: суть процедуры

Приёмка квартиры — это официальный осмотр жилого помещения перед подписанием акта приёма‑передачи. Её цель — подтвердить, что застройщик выполнил все условия договора долевого участия (ДДУ) и объект соответствует строительным нормам.

По данным novostroyrf.ru, до 70 % покупателей выявляют недостатки на этом этапе. Грамотная приёмка позволяет:

• потребовать бесплатного устранения дефектов;

• добиться компенсации при существенных нарушениях;

• убедиться в юридической чистоте сделки.

Правовые основы приёмки: что нужно знать дольщику

Процедура регулируется следующими документами:

• ФЗ № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — главный закон, защищающий права дольщиков;

• ГК РФ (ст. 753) — порядок сдачи‑приёмки работ;

• СНиП и СП — требования к качеству строительства;

• Закон «О защите прав потребителей» — гарантии и ответственность застройщика.

Ваши права как дольщика:

• осмотреть квартиру до подписания акта;

• пригласить независимого эксперта;

• зафиксировать все недостатки в акте осмотра;

• отказаться от подписания акта при существенных дефектах.

Эксперты novostroyrf.ru отмечают: застройщик обязан устранить выявленные проблемы в срок 30–60 дней либо компенсировать расходы на ремонт.

Подготовка к приёмке: список документов и инструментов

Чтобы осмотр был результативным, заранее подготовьте:

Документы:

• оригинал ДДУ;

• план квартиры из договора;

• паспорт;

• доверенность (если действует представитель).

Инструменты:

• фонарик (для тёмных зон);

• уровень (пузырьковый или лазерный) — проверить ровность поверхностей;

• рулетка (5 м) — измерить площади и расстояния;

• мультиметр или индикаторная отвёртка — протестировать розетки и выключатели;

• лист бумаги или зажигалка — проверить вентиляцию;

• белый лист — выявить трещины на стенах;

• смартфон с камерой — зафиксировать дефекты.

Дополнительно:

• блокнот и ручка — записывать замечания;

• чек‑лист (см. ниже) — не пропустить важные пункты.

Пошаговая инструкция по приёмке квартиры в новостройке

Шаг 1. Проверка документов

Перед осмотром убедитесь, что застройщик предоставил:

• акт приёма‑передачи;

• акт о вводе дома в эксплуатацию;

• кадастровый паспорт (сведения из ЕГРН);

• технический паспорт (план с размерами);

• экспликацию (таблица площадей помещений);

• паспорта и гарантийные талоны на счётчики.

Шаг 2. Входная дверь

Осмотрите:

• целостность полотна и коробки;

• работу замков (без заеданий);

• уплотнители (целые, без зазоров);

• наличники (ровно установлены);

• петли (не перекошены).

Шаг 3. Стены, полы и отделка

Проверьте:

• стены: ровность (отклонение ≤ 2 мм/м), отсутствие трещин, пятен, плесени;

• полы: ровность (перепад ≤ 2 мм/2 м), целостность покрытия, отсутствие скрипов;

• потолки: ровность, отсутствие дефектов;

• откосы окон и дверей: качество монтажа.

Шаг 4. Окна

Убедитесь, что:

• стеклопакеты целые (без царапин и сколов);

• фурнитура работает (открывание, проветривание);

• уплотнители прилегают плотно;

• под подоконником нет щелей;

• отливы установлены и закреплены.

Шаг 5. Вентиляция

Способ проверки: поднесите лист бумаги к решётке. Он должен притягиваться. Если тяги нет — зафиксируйте в акте.

Шаг 6. Электрика

Используйте мультиметр:

• все розетки работают;

• выключатели включают/выключают свет;

• светильники горят;

• автоматы в щитке подписаны и функционируют;

• кабели не оголены.

Шаг 7. Водоснабжение и канализация

• Откройте краны — напор должен быть стабильным.

• Проверьте смесители на протечки.

• Спустите воду в раковине, ванне, унитазе — слив без заторов.

• Осмотрите трубы и соединения — нет ли подтёков.

• Убедитесь, что счётчики опломбированы и есть паспорта.

Шаг 8. Фиксация недостатков

Если нашли дефекты:

1. Составьте дефектный акт в двух экземплярах.

2. Опишите каждый недостаток подробно (например, «трещина на стене в спальне, длина 40 см, ширина до 1 мм, расположена на высоте 1,5 м от пола»).

3. Сделайте фото с привязкой к месту (номер квартиры, комната).

4. Согласуйте срок устранения с застройщиком (обычно 30–60 дней).

Шаг 9. Подписание документов

• Если квартира без недостатков — подпишите акт приёма‑передачи.

• При наличии дефектов — подпишите акт с перечнем замечаний. Застройщик обязан их устранить.

• Получите ключи и документы на руки.

Детальный осмотр ключевых зон

Входная дверь

• плотность притвора (лист бумаги не должен свободно проходить);

• работа всех замков;

• состояние уплотнителей (не менее двух контуров);

• крепление петель;

• внешний вид (царапины, сколы).

Отделка, стены и полы

• ровность стен (отклонение ≤ 2 мм/м);

• отсутствие трещин, пятен, высолов;

• качество штукатурки/шпатлёвки (если черновая отделка);

• ровность полов (перепад ≤ 2 мм/2 м);

• целостность покрытия (ламинат, плитка);

• отсутствие скрипов (для деревянных полов);

• ровность потолков, отсутствие протечек.

Окна

• целостность стеклопакетов;

• работа фурнитуры (плавное открывание/закрывание);

• прилегание створки к раме;

• состояние уплотнителей;

• установка отливов и подоконников.

Вентиляция

• естественная тяга (без принудительных вентиляторов);

• чистые решётки;

• отсутствие обратной тяги.

Электрика

• напряжение в розетках ($220\text{В}\pm 10\%$);

• работа выключателей;

• наличие заземления (если предусмотрено);

• маркировка автоматов в щитке.

Водоснабжение и канализация

• напор воды (холодная/горячая);

• отсутствие протечек в трубах и соединениях;

• опломбированные счётчики с паспортами;

• скорость слива (вода не застаивается);

• отсутствие запахов;

• герметичность соединений.

Экспертные рекомендации от novostroyrf.ru

Типичные ошибки дольщиков:

1. Спешка. Осмотр за 15–20 минут пропускает скрытые дефекты. Оптимальное время — 1–2 часа.

2. Отсутствие инструментов. Без уровня и мультиметра сложно выявить проблемы.

3. Игнорирование документов. Не проверяют кадастровый паспорт или сроки гарантии.

4. Подписание акта «без претензий» при наличии дефектов.

5. Отказ от фотофиксации. Без доказательств сложно доказать недостатки в суде.

Советы экспертов:

• проводите осмотр днём — при естественном освещении лучше видны дефекты;

• пригласите специалиста, если не уверены в своих силах;

• общайтесь с другими дольщиками — коллективная претензия ускоряет устранение проблем;

• сохраняйте все документы минимум 5 лет (срок гарантии на новостройку).

Особенности приёмки в новостройках Москвы

Столичные новостройки имеют нюансы:

• высокая плотность застройки может влиять на освещение и вентиляцию — проверьте, не загораживают ли соседние здания окна;

• в бизнес‑классе часто предусмотрена чистовая отделка — уделите внимание качеству материалов;

• в комфорт‑классе распространена предчистовая отделка («вайт‑бокс») — стены должны быть выровнены под $90^{\circ }$ для удобной расстановки мебели.

Что проверить дополнительно:

• отопление: радиаторы закреплены, без подтёков, температура поверхности равномерна;

• межкомнатные двери: плавность хода, плотность притвора;

• балкон/лоджия: герметичность остекления, водоотвод, прочность ограждения;

• шумоизоляция: отсутствие громких звуков из соседних квартир.

Сроки и гарантии:

• гарантия на новостройку — 5 лет (ст. 7 ФЗ № 214‑ФЗ);

• на инженерное оборудование — 2–3 года;

• претензию направляют письменно, застройщик отвечает в течение 10 дней.

https://novostroyrf.ru/articles/nedvizhimost/priemka-kvartiry-v-novostroyke-poshagovaya/